Programme des cours 2026-2027
ATTENTION : version 2025-2026 de l'engagement pédagogique
IMMO3101-1  
Biens immobiliers : état des lieux et expertise
  • État des lieux
  • Évaluation et expertise
Durée :
État des lieux : 15h Th
Évaluation et expertise : 25h Th
Nombre de crédits :
Bachelier en immobilier4
Nom du professeur :
État des lieux : Milan Mahaux
Évaluation et expertise : Patrick Cousin
Coordinateur(s) :
Milan Mahaux
Langue(s) de l'unité d'enseignement :
Langue française
Organisation et évaluation :
Enseignement au premier quadrimestre, examen en janvier
Unités d'enseignement prérequises et corequises :
Les unités prérequises ou corequises sont présentées au sein de chaque programme
Contenus de l'unité d'enseignement :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
Cette activité d'apprentissage s'articule principalement sur les lois qui régissent les logements en région wallonne, principalement dans le domaine de la LOCATION (résidentielle, commerciale, etc.) mais aussi dans le domaine de la VENTE et du CHANTIER.

Les étudiants seront amenés à prendre connaissance de nombreux critères liés au logement tels que :

  • Salubrité et surpeuplement
  • Installations électriques
  • Détecteurs de fumées
  • Etanchéité des réservoirs à hydrocarbure
  • Conformité des ascenseurs
  • Normes en matière d'incendie
  • Permis de location en région Wallonne
Évaluation et expertise
Le cours vise à initier les étudiants à la pratique de l'estimation immobilière par la méthode comparative.

Il aborde les principes fondamentaux de l'évaluation, l'analyse des caractéristiques d'un bien immobilier, la recherche et la sélection de références comparables, l'identification des éléments influençant la valeur et l'application de coefficients correctifs.

Une attention particulière est portée à l'analyse du marché immobilier, à la justification d'une valeur estimée et à la présentation d'un avis de valeur argumenté.

Le cours s'appuie sur des situations professionnelles concrètes et des études de cas issues du marché immobilier belge.
Acquis d'apprentissage (objectifs d'apprentissage) de l'unité d'enseignement :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
Au terme de l'activité d'apprentissage, l'étudiant sera capable de :


- situer l'état des lieux dans son cadre juridique : le décret wallon du 15 mars 2018 pour le bail d'habitation, le Code civil (art. 1730 à 1732) pour le bail commercial et le bail de droit commun.

- rédiger un état des lieux d'entrée et de sortie conforme aux mentions minimales légales, en décrivant des faits observables et mesurables, avec un vocabulaire technique précis et sans jugement de valeur.

- comparer les deux constats et qualifiera chaque désordre : usure normale, vétusté, force majeure ou dégradation imputable au preneur.

- répartire la charge des réparations entre bailleur et preneur à l'aide de la liste non limitative des réparations locatives (annexe 7 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018).

- chiffrer les dégâts en s'appuyant sur des devis ou, à défaut, sur des références professionnelles (indice ABEX, bordereaux de prix), appliquera l'abattement pour vétusté et établira le décompte de la garantie locative, tout en mesurant les limites de ces outils, qui n'ont pas de valeur légale.

- choisir la voie de résolution adaptée en cas de désaccord (dialogue, médiation, conciliation, juge de paix)

- appliquer les réflexes de prévention du litige (écrit, photographies datées, mise en demeure).

- adopter une posture de conseil envers le client, avant, pendant et après la location.

Compétences du profil d'enseignement visées :


1.4 Développer une approche responsable, critique et réflexive des pratiques professionnelles
2.2 Divulguer de manière claire et précise les éléments nécessaires pour soutenir, défendre un projet et ainsi convaincre des interlocuteurs dont on attend le soutien, financier ou autres
2.3 Assurer la diffusion de l'information au sein de l'équipe, expliquer clairement le déroulement dela procédure
2.4 Maîtriser la langue orale et écrite, en français et au moins une autre langue
3.3 Intégrer les aspects juridiques, fiscaux, administratifs et comptables aux différentes étapes deprojet, à des cas concrets et parfois complexes
3.4 Appliquer les prescriptions de base dans le domaine de la construction dans des situations simples
4.2 Vérifier la complétude des dossiers et synthétiser les informations recueillies
5.1 Structurer sa pensée pour découvrir le cheminement menant à la résolution des problèmes juridiques rencontrés
Évaluation et expertise
Au terme de cette unité d'enseignement, l'étudiant sera capable de :

  • Identifier les principaux facteurs influençant la valeur d'un bien immobilier.
  • Analyser les caractéristiques techniques, juridiques et commerciales d'un bien.
  • Rechercher, sélectionner et analyser des biens de référence pertinents.
  • Appliquer la méthode d'estimation par comparaison.
  • Justifier les ajustements apportés aux valeurs de référence.
  • Déterminer une fourchette de valeur cohérente avec le marché.
  • Présenter et défendre une estimation immobilière de manière structurée et professionnelle.
Savoirs et compétences prérequis :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
Ce cours suppose que l'étudiant maîtrise déjà les notions fondamentales de droit civil et de droit immobilier vues dans les unités d'enseignement antérieures du bachelier. Il doit pouvoir situer les sources du droit belge et leur hiérarchie (loi, décret, arrêté). Il doit aussi comprendre la répartition des compétences entre l'État fédéral et les Régions. C'est elle qui explique pourquoi le bail d'habitation relève du décret wallon du 15 mars 2018, alors que le bail commercial et le bail de droit commun restent régis par le Code civil et la loi fédérale. Il doit connaître les principes de la théorie générale des obligations : formation et force obligatoire du contrat, responsabilité contractuelle, distinction entre dispositions impératives et supplétives, charge de la preuve et présomptions réfragables. Il doit distinguer droit réel et droit personnel (propriété, copropriété, emphytéose, bail) et maîtriser le vocabulaire de base du bail : parties, durée, loyer, charges, garantie locative, enregistrement. Quelques notions de procédure civile (compétence du juge de paix, mise en demeure, conciliation, requête) sont utiles pour aborder les litiges. Il doit enfin savoir lire un texte légal : repérer un article ou un paragraphe, identifier une modification ultérieure et vérifier la version consolidée en vigueur (Wallex, Moniteur belge). Le cours ne réexplique pas ces notions en détail : il les mobilise et les applique à l'état des lieux locatif.
Évaluation et expertise
Connaissances générales du secteur immobilier, des typologies de biens, des notions de superficie, des caractéristiques constructives et des principes de base du marché immobilier.

Capacité à analyser des documents immobiliers et à effectuer des calculs simples.

Aucun prérequis spécifique à la méthode d'estimation par comparaison n'est exigé.
Activités d'apprentissage prévues et méthodes d'enseignement :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
Cours ex cathedra avec participation des étudiants.

Exercices de mise en pratique donnés en classe uniquement,

Support d'aide à la prise de note mis à disposition, syllabus non fournis.
Évaluation et expertise
L'enseignement combine des exposés théoriques, des présentations de situations professionnelles réelles, des analyses de biens immobiliers et des exercices pratiques.

Les étudiants seront amenés à réaliser des estimations à partir de photographies, de descriptifs techniques et de données de marché.

Des études de cas, des échanges collectifs, des mises en situation et des jeux de rôles permettront de développer leur raisonnement et leur capacité à défendre une estimation face à un propriétaire ou à un client.
Mode d'enseignement (présentiel, à distance, hybride) :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
En présentiel, le support d'aide à la prise de notes n'est pas exhaustifs
Évaluation et expertise
Enseignement en présentiel, associant cours théoriques, exercices pratiques, études de cas et interactions avec les étudiants.

Des supports pédagogiques numériques pourront être mis à disposition via la plateforme de l'établissement.
Lectures recommandées ou obligatoires et notes de cours :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
  • Critères de Salubrité et de surpeuplement
    ( AGW du 11 février 1999 - AGW du 30 mars 1999 - AGW du 30 août 2007 - AGW DU 29 NOVEMBRE 2007 - AGW du 23 avril 2009 - AGW du 24 mars 2011 - AGW du 19 mai 2011 - AGW du 20 décembre 2019 - AGW du 3 décembre 2020 - AGW du 20 mai 2021 )
  • Critères de sécurité : Installations Electriques
    ( le RGIE - AR du 10 mars 1981 - AR du 1 avril 2006 - AR du 25 juin 2008 )
  • Critères de sécurité : Détecteurs Incendie dans les logements en RW
    ( AGW du 21 octobre 2004 )
  • Critères de sécurité : Mise en Conformité des Ascenseurs
    ( AR du 9 mars 2003 - AR du 17 mars 2005 - AR du 10 décembre 2012 - AR du 18avril 2016 )
  • Critères de sécurité : Etanchéité des réservoirs à liquides combustibles
    ( AGW du 17 juillet 2003 - AGW du 24 juillet 2008 )
  • Critères de sécurité : Normes en Matiére d'Incendie
    ( AR du 19 décembre 1997 - AR du 4 avril 2003 - Ordonnances de police de la Ville de Liège )
  • Permis de location en Région Wallonne
    ( AGW du 3 juin 2004 )
  • CFR Bibliographie de support d'aide à la prise de note mis à disposition
Évaluation et expertise
Le syllabus du cours « Estimation immobilière - Méthode par comparaison » constitue le support pédagogique principal.

Des documents complémentaires, exemples d'estimations, supports de présentation, données de marché et études de cas seront proposés durant les séances.

La consultation régulière des publications et indicateurs du marché immobilier belge est recommandée.
Modalités d'évaluation et critères :
L'unité est réussie avec une note minimale de 10/20 pour chaque activité d'apprentissage Examen écrit à la fin de l'année scolaire (100 % de la note). Aucune moyenne ou pondération n'est d'application.

Examen écrit en fin d'année (100% de la note). La réussite est actée à partir de 50%.

Si un examen écrit en présentiel n'est pas possible alors une épreuve à distance sera organisée via "teams" sur un lapse de temps qui sera fixé.
État des lieux
L'unité est réussie avec une note minimale de 10/20 pour chaque activité d'apprentissage Examen écrit à la fin de l'année scolaire (100 % de la note). Aucune moyenne ou pondération n'est d'application.

Examen écrit en fin d'année (100% de la note). La réussite est actée à partir de 50%.

Si un examen écrit en présentiel n'est pas possible alors une épreuve à distance sera organisée via "teams" sur un lapse de temps qui sera fixé.
Évaluation et expertise
L'évaluation prendra la forme d'un examen écrit individuel combinant plusieurs types d'épreuves :

  • Un questionnaire à choix multiples (QCM) portant sur les connaissances théoriques et les principes fondamentaux de l'estimation immobilière.
  • Des cas pratiques permettant d'évaluer la capacité de l'étudiant à analyser des situations professionnelles concrètes.
  • Un exercice d'estimation immobilière par comparaison, réalisé sur la base d'un dossier comprenant les caractéristiques d'un bien et des références de marché.
Les critères d'évaluation porteront sur la maîtrise des notions théoriques, la pertinence de l'analyse, la sélection des biens comparables, la cohérence des ajustements, la justification de la valeur estimée et la qualité du raisonnement professionnel.
Stage(s) :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
Aucun stage prévu dan sle cadre du cours
Évaluation et expertise
Aucun stage spécifique n'est organisé dans le cadre de cette unité d'enseignement.
Remarques organisationnelles :
A vérifier dans chaque activité d'apprentissage indépendemment
État des lieux
  • Le cours est donné en français selon les horaires annoncés par la HECH,
  • La présence au cours est indispensable pour une bonne compréhension de la matière, des exercices et des cas concrets.
  • Le vecteur de communication officiel est MyHECH,, les communications organisationnelles du quatidien se feront par teams (certificats, retard, absences, changement d'horaire inatendu, etc)
  • Les slides des Power Point ne seront pas fournies, à des fins pédagogiques, les photos des slides ne sont pas autorisées mais la copie est autorisée/conseillée,
  • La consultation des copies d'examen après correction se fera sur rendez-vous pendant le créneau proposé par la HECH,
Évaluation et expertise
Les étudiants sont invités à participer activement aux exercices et aux échanges organisés durant les séances.

L'utilisation d'une calculatrice ou d'un ordinateur portable pourra être utile pour certains exercices pratiques.

Les documents pédagogiques et consignes complémentaires seront communiqués durant le cours.
Contacts :
milan.mahaux@hech.be
État des lieux
milan.mahaux@hech.be
Évaluation et expertise
Patrick Cousin

Enseignant - Estimation immobilière

Communication via l'adresse électronique institutionnelle HECH patrick.cousin@hech.be et la plateforme Microsoft Teams de l'établissement.